十多年前，一个从乳山来的北漂打工者，在老家乳山贷款买了一套楼房，当时房价正往上涨的时候，房价是3500元/平米，后来，问他说房价涨到了5000多元/平米，现在又会落到4000多元每平米了。但是，他也为家乡的房价总是涨不起来着急，毕竟买房比较早，别人买房的都赚钱了，自己的房子不赚钱，房贷利息却付出去了不少，买房实际付出去的成本大大超过了房价。

在其他地区，这个问题不明显，因为房价上涨很多，80万的房价，实际支出到150万，但是，房价上涨到200万、300万，买房人还是赚大发了。但是，在乳山，却不是这样了，60万买的房子，付完贷款成本到了110万，但是，按照二手房卖吧，只能卖到70万元，相对来说，自己的损失可就大了。

以前，已经跌成白菜价的鹤岗和玉门也是这样，买房就等于赔钱，多少钱买，还多少钱卖出去，也是赔钱，因为还有贷款利息，已经购房首付款的机会成本，要是不买房，还有存款利息呢。这就是房价不涨的后果，人们就不可以急着买房了，什么时候需要什么时候买。

山东乳山银滩在北京名气很大，十几年前，北京路口发放的小广告，大部分都是从乳山海景房开始的。应该说，海景房这个概念也是从乳山开始叫响的，要买房找乳房（乳山市房地产公司）的口号也是到处都是。后来，才有了威海海景房、日照海景房的出现，乳山开创了山东房产进军北京的一个先河，也开创了乳山以海景房发展模式的新时代。

目前乳山海景新房的价格普遍在每平方米7000元以上，一些新开的楼盘每平方米甚至超过一万元。相比来说，二手房的价格就相差甚远，均价只有每平方米四千多元，而有一些二手房由于位置偏远以及建设年代较早等原因，单价低至每平方米2000元以下。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米，甚至还不如10年前。

中国房产超市网的数据显示，目前乳山市二手房均价在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上涨了1400多元。而目前在乳山市银滩旅游度假区，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房价格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房价格相差巨大。

新房和二手房如此大的价格差距，哪个才是乳山真实的楼市状态？据称，乳山新房的售楼处是不接待散客的，也就是说，新房只对来自全国各地的看房团开放。而二手房市场以散客、游客为主。一个房地产市场，在乳山别分割成了两个完全隔离的市场，这也是造成新房价格和二手房价格相差比较大的一个原因。

在北京，几乎每个人都有亲戚，或者朋友在乳山买房了，他们会说，随时到海边玩，给你钥匙自己去就行了。好像在银滩买的房子就是个大家住的，主要是这的房子价格便宜，二三十万一套房。据称，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者，而当炒房客撤离后，二手房市场供应过剩也造成了价格和新房价格严重脱轨，此外，由于配套设施不足，空置率高，当地海景房的热度也逐渐消退，房价自然就直接下降。

乳山楼市的主要问题，就是供应过剩，一名乳山市民说：“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”这话有道理，也没道理，因为乳山的房地产目标客户群，根本就不是本地人。但是，怎么让外地人接受乳山的房子，这是一个问题，海景房？具有多大的吸引力？据说，银滩的住宅区，在夏秋的黄金季节，只有30%的入住率，而在冬天则只有10%的入住率，这个情况长期存在，就不是孤立的偶然事件了。

乳山以发展房地产业作为主要的城市发展模式，也不能说就不行，利用得天独厚的自然资源，发展房地产业，建设健康养老、度假旅游基地，也是一个不错的选择。但是，这个就需要把产业链做起来，要让当地的人们投入到这个产业的服务中来，这样才能良性循环动起来。如果只是把房子卖出去当成目标，而相关的基础设施跟不上，医疗、商业、学校、文化设施跟不上来，房地产也就失去了支撑。如果，这些条件不如周边的威海、烟台、青岛好，那人们就会用脚投票，只是房价便宜，是发展不起来的。

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