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旭辉加速补仓解渴,提质降成本谋利润增长

发布时间:2020-05-19 阅读量:2480 来源:蓝鲸财经

旭辉控股(HK.00884,以下简称“旭辉”)开启了一轮低调的扩储动作。

5月份以来,在短短两周的时间里,旭辉在北京、无锡等热点一二线城市斩获了7宗地块,土地支出款项超过90亿元。值得关注的是,旭辉还多次以单枪匹马的姿态现身,这与其昔日“合作之王”的角色大不相同。

在业内人士看来,除了正常的规模诉求外,旭辉土地投资一直都具有较强的针对性,近期拿地亦不例外。随着土地权益占比的提升,以及拿地方式的多元化,旭辉或在利润上实现新的突破。

旭辉5月补仓解渴

虽然被贴上了“稳健派”的标签,但面对着优质的土地资源,旭辉依旧毫不手软。

5月15日下午,旭辉联合金地(SH.600383)、首开(SH.600376),成功竞得北京朝阳区一宗宅地,成交金额20.55亿元。这是继4月份密云拿地后,旭辉又一次在北京补仓。

除了加强在环渤海区域的布局外,短短两周的时间,旭辉还在贵阳、合肥、无锡等热点二线城市积极扩储,土地支付金额超过70亿元。5月14日,旭辉以16.2亿元的价格,成功竞得合肥一宗宅地,溢价率26%;5月9日,旭辉以超过20%的溢价率,将无锡的两宗地块纳入囊中,总成交额45.44亿元;5月6日,旭辉还斥资12亿元,在贵州连落三子。

面对着旭辉在土地市场上的强势表现,业内人士分析指出,这既是业绩压力使然,也体现出企业城市深耕的策略。

以无锡为例,旭辉2019年在无锡实现了88亿元的合约销售额,在单城市合约销售额中排名第八。目前,旭辉在无锡共有9个在售项目。随着货值的增加,无锡有望成为旭辉下一个突破百亿销售额的城市。合肥也是旭辉布局的重点城市,2017年、2018年,旭辉合肥的合约销售额均突破了百亿元。

亿翰智库的分析称,持续深耕城市有助于培育超级区域,为企业贡献稳定高比例的销售业绩,增强抗风险的能力。蓝鲸房产了解到,去年至今,旭辉已先后成立西南、江苏和华北等7个区域集团。按照旭辉的计划,未来每个小集团平均的规模要达到300-400亿远,以支撑二五战略目标的实现。

此外,在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,近期相关部门推地节奏加快,对于资金充裕的房企而言,也是拿地的好时机。旭辉虽然拿地动作较大,但溢价率并不高。如旭辉在北京补仓的两宗地块,均是以底价成交;而无锡、合肥的三宗热门地块,溢价率也基本控制在30%的水平。

旭辉方面也向蓝鲸房产指出,公司对所关注的土地进行100%的探勘,并经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗、经营漏斗四层模型的筛选,做到理性参拍,谨慎出价,坚决“不拿地王”,同时严控负债率,为后续盈利的释放奠定基础。

多措并举谋利润

虽然处在冲刺规模的良机,但在规模与利润的选择上,旭辉明显偏向了后者。

蓝鲸房产注意到,与以往不同的是,除了北京之外,旭辉在无锡、合肥等二线城市的土拍市场上,多次以单打独斗的姿态现身,而很少有合作者的身影。有分析指出,旭辉正有意提升土储权益比,来实现利润的增长。

早年间,旭辉依靠着合作拿地的方式,先后突破了千亿、两千亿的销售额,但业内对旭辉业绩“含金量”的质疑之声也从未间断。如在2019年,旭辉实现了2006亿元的合约销售额,但其营业收入仅 548 亿元,归母核心净利润69亿元;同期,同样民企出身的富力地产(HK.02777)销售额不到1400亿元,但其营业收入908.1亿元,归母净利润100.9亿元,均远高于旭辉。

销售规模与利润脱节,让旭辉的“三好生”的称号有些名不副实。

对此,旭辉控股总裁林峰表示,2020年,旭辉计划将土储权益比重提升到70%,未来持续稳定在65%-70%之间。旭辉向蓝鲸房产透露,前4月,旭辉共获取16宗地块,拿地权益占比提升至九成。

华创地产研报分析指出,旭辉拿地权益比逐步回升,有望推动后续销售和结算权益比相继回升。这也就意味着,旭辉的归母净利润也将稳步增长。

除了依靠提升权益占比谋求利润增长外,在拿地策略上,旭辉出现的另一个变化是,土地资源的获取方式趋向灵活。2019年新增货值中,旭辉通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%。得益于此,公司新增土储的平均楼板价由2018年的6199元/平降至5425元/平。

尝到了甜头的旭辉,也对收并购、旧城改造等领域重视起来。林中称,公司将增强多元化拿地能力,来降低土地成本,确保未来几年毛利率、净利率的稳定。蓝鲸房产获悉,2020年前4月,旭辉在青岛等地共斩获7宗多元化地块。

如今,旭辉正通过降低拿地成本、提高权益占比来谋求有质量的增长。随着公司拿地方式的调整和转变,旭辉能否成为货真价实的“三好生”?蓝鲸房产会持续观察。